戴德梁行：北京写字楼第四季度空置率将持续上升？
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近年来，随着中国经济的快速发展，中国各地城市化进程进展的如火如荼，也取得了非同小可的成绩。而随着城市化进展的发展，除了不同城市的不同功能变得清晰之外，各大城市的各个区域的功能化也变得明显。一城多中心成为了现代化城市的发展主流趋势。
随着行业产业的不断细分进程，在商务办公方面，北京除了在五大核心写字楼商圈之外，新兴了各种不同的商圈。
四季度空置率将继续攀升
2017年9月27日 ，全球领先的房地产服务商戴德梁行举行了2017年第三季度媒体发布会。发布会上，戴德梁行北中国区研究部主管魏东公布，受上半年写字楼市场成交积极的影响，第三季度市场租赁需求略有收紧，全市净吸纳量环比下降31.6%。第三季度北京写字楼无新增供应入市，全市甲级写字楼总存量保持在967.1万平方米。全市及五大核心商圈写字楼市场租金继续保持平稳，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币 391.3元，同比上涨2.6%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每 月每平方米人民币413.7元，同比上涨2.0%。
▲戴德梁行北中国区研究部主管魏东
2017年，对于北京的五大核心商圈（CBD、金融街、中关村、燕莎、东二环），从第一季度到第三季度，总体新增供应15万多平方米。相比于全市整体新增供应为37万平方米可以看出，绝大多数新增供应来自这五大核心商圈之外。根据数据，魏东表示：五大核心商圈之外的写字楼市场表现的更为活跃。
戴德梁行北中国区写字楼－企业服务部高级董事严区海则表示，预计2017年第四季度，将会有58.9万平方米的写字楼新增供应投放市场。并且这些新增供应均位于非核心商圈，因此整体市场空置率将继续攀升。
三大新兴商圈盘点
对于企业来说，针对核心商圈租金居高不下的情况，比较明智的选择将是在新兴商圈选择办公地点，尤其是对于有扩张需求以及对租金有要求的企业。此外，体量大、知名度高的企业租户将享有新兴商圈更大的议价空间。
那么，北京写字楼市场上最具潜力的新兴商圈有哪些？对此，魏东对以下三大新兴商圈进行了盘点：
（1）新城核心区——通州新城建设和发展的战略引擎区
位于通州新城五河交汇处的新城核心区，占地16平方公里。新城核心区作为高端商务功能主要承载地，也是未来通州商务写字楼的集中供应区。根据戴德梁行的统计，未来五年，通州新城核心区将迎来项目的集中入市，供应面积达180万平方米左右。
（2）丽泽金融商务区——北京市五环内最后一块成规模、待开发的建设用地
北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区——丽泽金融商务区，地处北京西二、三环路之间，未来将成为继金融街、CBD之后的北京市金融产业发展的“第三极”，服务于首都金融产业布局的优化。据戴德梁行统计，2017年至2020年，丽泽金融商务区已公布规划的项目约13个，可供应面积超过180万平方米。
（3）石景山区——打造首都经济新增长极
石景山区域写字楼主要分布在长安街沿线、银河商务区和中关村科技园石景山园区域。作为首都功能的重要承载区，石景山区将围绕长安金轴、中关村石景山园、新首钢高端产业综合服务区、北京保险产业园等重点功能区，构建高端服务业为主导的产业体系，打造首都经济新的增长极。
逆城市化办公趋势
戴德梁行北中国区写字楼业主服务部主管李世春表示：“通州新城核心区、丽泽金融商务区以及石景山三大潜力商圈的崛起将从很大程度上影响北京写字楼市场的发展。随着三大潜力商圈的发展成熟，写字楼市场边缘化发展会越来越明显；政策利好、大面积的供应、相对较低的租金及舒适的绿化环境等都将成为这三大潜力商圈与现有商圈竞争的主要筹码”。
戴德梁行北中国区研究部主管魏东总结道：“这三大潜力商圈的发展都承载着一定的城市功能，北京写字楼市场的产业聚集效应会越来越明显；未来三大潜力商圈大量写字楼的入市在一定程度上会增加核心商圈租赁压力，届时总体市场平均租金也面临下行风险。”
安家融媒认为：当前，低密度的写字楼办公区成为一种新型商务办公趋势。除了生态绿化等方面得到高效低耗的有优势之外的办公商区，政策利好、价格较低的新兴商圈将在未来市场竞争力上占据有利地位。而这种办公选择趋势也称为“逆城市化办公”。